Строительно-техническая экспертиза (СТЭ) – это установление в процессе контроля градостроительной деятельности соответствия объектов СТЭ обязательным требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации, технических регламентов, которые принимаются в установленном порядке и соблюдение которых обеспечивает надлежащее качество и безопасность градостроительной деятельности.

Заключение СТЭ – документ, содержащий обоснованные выводы о соответствии или несоответствии объекта экспертизы обязательным требованиям нормативно-правовых документов Российской Федерации, технических регламентов, которые принимаются в установленном порядке и соблюдение которых обеспечивает надлежащее качество и безопасность градостроительной деятельности.

Роды (виды) строительно-технических экспертиз, выполняемых в нашей организации:

• Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки

Строительные экспертизы проводятся в случаях, когда необходимо установить/определить:

• Залив квартиры, дома, офиса. Определим объем и стоимость восстановительного ремонта (ущерба) причиненного в результате события (пролив, пожар, авария, умышленная порча имущества третьими лицами и т.д.). Подготовим досудебную претензию.
• Приемка объектов недвижимости от застройщика. Соответствие качества фактически проведенных работ государственным нормативам, проектным требованиям, договорам (приемка квартиры, дома и иного объекта недвижимости от подрядчика, застройщика). Выявим и осметим дефекты, недостатки допущенные застройщиком или подрядчиком. Подготовим досудебную претензию.
• Обследование строительных конструкций, зданий, сооружений. Определим техническое состояние строительных конструкций. При выявлении дефектов, недостатков определим причину их возникновения.
• Определим объемы и стоимость проведенных работ.
• Проверим обоснованность проектно-сметной документации.
• Установим причины возникновения неполадок и повреждений, а также стоимости их устранения.
• Оценим износ сетей, сооружений.
• Определим в спорном домовладении порядок пользования, выделим доли.
• Оценим качество отделочных работ, капитального ремонта, реставрации.
• Ведение объектов. Контроль, за всем циклом работ на объекте. Испытания конструкций, материалов. Фиксация и контроль скрытых работ. По окончании работ на объекте мы выдаем заключение эксперта.

Как правило, при производстве строительно-технической экспертизы в нашей организации решаются следующие вопросы:

• Экспертиза организации проведения строительных работ производится для проверки обоснованности сопровождающей документации, соответствия документации строительным нормам и правилам, а также соответствия нормативно-правовым актам. Данный вид анализа устанавливает законность и наличие документов, разрешающих строительство, наличие утвержденной проектной документации на начало работ, осуществление авторского и технадзора, законность отчетности по использованию стройматериалов, определяет объем реально выполненных работ, а также решает многие другие вопросы, связанные с организацией строительного процесса.
• Экспертиза объемов и стоимости строительно-монтажных работ проводится, если возникли разногласия между заказчиком и исполнителем в части фактически выполненных работ и документально зафиксированных подрядчиками. Зачастую недобросовестные подрядчики по актам выполняют гораздо больше работ, чем это есть на самом деле. Происходит это потому, что заказчик самостоятельно не может оценить проделанные работы. Иногда строители уверяют, что крайне необходимо выполнить другие работы, не предусмотренные проектно-сметной документацией. В результате могут быть затянуты сроки, превышен бюджет, качество тоже может пострадать.
• Экспертиза качества строительных и ремонтных работ, как правило, проводится в случае возникновения разногласий между заказчиком и исполнителем. Например, вам кажется, что ремонт или строительство ведутся неправильно. Эксперт сравнит проведенные работы на соответствие строительным нормам, правилам, проектно-сметной документации. Экспертиза качества строительных и ремонтных работ также применяется к оценке технического обслуживания различных строительных объектов.
• Экспертиза инженерных систем и коммуникаций применяется в случаях, когда необходимо исследовать надежность вентиляционных и канализационных систем, электрических сетей, связи, сигнализации или кондиционирования зданий и строений. Кроме того, к экспертизе инженерных сетей и коммуникаций прибегают при анализе обустройства и функционирования котельных и личных теплопунктов. Этот вид экспертизы крайне важен перед приобретением недвижимости, так как затраты на реконструкцию инженерных систем подчас сопоставимы со стоимостью всего объекта, будь то коттедж или крупное промышленное здание.
• Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства применяется в случае остановки работ в ходе строительства того или иного объекта. Экономика – живой организм, в котором постоянно происходят множественные изменения. С течением времени, инфляции, с изменением других экономических показателей стоимость замороженных строящихся зданий может меняться, в какую сторону и насколько – закономерный вопрос, встающий при продаже объекта, обращении владельца в банк с целью получения кредита, залоге объекта и банкротстве организации.
• Экспертиза проектно-сметной документации – один из важнейших видов экспертного исследования в рамках строительной экспертизы. Хотя данный вид исследования требует познаний и в области экономики. Дело в том, что оформление проектно-сметной документации является неотъемлемой частью любого вида строительных работ. От того, насколько грамотно составлена проектно-сметная документация, подчас зависит судьба проекта. Очень часто эксперты сталкиваются со значительным завышением стоимости работ, трудозатрат, сроков выполнения работ, транспортных расходов. В рамках строительной экспертизы проектно-сметной документации можно снизить стоимость проекта путем детального анализа расчетов. Экспертиза проектно-сметной документации позволит выбрать оптимальные технологии и строительные материалы в соответствии с современными требованиями к конструктивной и экологической безопасности.
• Анализ факторов фактического удорожания стоимости строительства служит для поиска реальных, обоснованных причин повышения затрат на строительство, вызванного инфляцией, изменением цен на строительные работы, переходом земли, на которой идет строительство, в другую зону использования, увеличением сроков строительства, задержкой получения разрешений на определенный вид работ и так далее. Данный вид экспертизы применяется, когда надо доказать обоснованность увеличения стоимости строительства, а также то, что удорожание вызвано объективными причинами, а не умыслом одного из участников строительства.
• Экспертиза затрат по видам ремонта и капитального строительства в основном применяется в случае возникновения недопонимания юридического и налоговых органов по вопросам отнесения расходов на ремонт или реконструкцию. Понятия ремонта и реконструкции разнятся степенью переобустройства объекта. При реконструкции переделке подлежат основные технико-экономические показатели объекта. Ремонт же, в том числе и капитальный, их не затрагивает. Истину в подобных спорах определяет экспертиза затрат по видам ремонта.
• Определение размеров ущерба недвижимому имуществу необходимо, когда помещение (здание, сооружение) пострадало в результате воздействия на него человека или стихии. Например, по причине взрыва, наводнения, проникновения воды из других помещений, пожара (поджога), поломок инженерных систем, целенаправленной вандальной деятельности и так далее. Данный вид экспертизы нужен для установления степени виновности лиц или для обращения в страховую организацию.
• Оценка экспертизы, проведенной третьими лицами, используется для повторной экспертизы, когда первая экспертная организация затрудняется с выводами или зарекомендовала себя не лучшим образом. Также анализ экспертного заключения третьей организации используется для усиления доказательного эффекта результатов экспертизы.

В рамках проведения экспертизы качества строительных работ эксперт может ответить на следующие вопросы:

1. Соответствуют ли работы по капитальному строительству проектно-сметной документации (требованиям СНиП, условиям договора)?
2. Какие отступления от проектно-сметной документации (требований СНиП, условий договора), ухудшающие качество работ, были допущены?
3. Какой фактический объем строительно-монтажных работ был произведен?
4. Какова стоимость работ по устранению недостатков ненадлежаще выполненных работ?
5. Какова стоимость восстановительного ремонта (величина ущерба) элементов отделки и имущества расположенного в помещении по адресу……………………, получивших повреждения в результате (пролива, аварии, пожара и т.д.) ?

В рамках экспертизы объемов и стоимости строительно-монтажных работ специалист отвечает на следующие вопросы:

1. Выполнен ли фактически объем работ, прописанный в акте сдачи-приемки работ?
2. Каков объем и стоимость фактически произведенных работ, которые были согласованы сторонами ?